Las claves de la nueva ley de alquileres

El Gobierno ha aprobado un Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modifica, junto con otras normas, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) del año 1994, y ha sufrido numerosas reformas durante todos estos años, adaptándose a las necesidades sociales y económicas de cada momento.

Esta nueva revisión, que entró en vigor a finales de diciembre de 2019, tiene como principal objetivo fortalecer los derechos del inquilino frente al incremento de los precios y la escasez de oferta de viviendas a precios asequibles. Sin embargo, la norma no ha incluido finalmente ninguna medida para limitar legalmente el precio del alquiler. y además, según estamos viendo por la tendencia en el alquiler, lo único que va a traer es una desconfianza brutal del arrendador, para decidir si pone o no su propiedad en el mercado.

Nueva Duración máxima

La LAU regula en su artículo 9 el plazo mínimo de duración de los arrendamientos. Si bien los años de alquiler son libremente pactados por las partes, inquilino y casero, la ley establece una duración mínima. De esta forma, si el contrato se pacta por un periodo inferior al mínimo legal, el inquilino podrá exigir que se prorrogue hasta alcanzar este tope.

La nueva regulación modifica este plazo mínimo, ampliándolo de tres a 5 años, o 7 años si el arrendador es una persona jurídica. Por tanto, el plazo legal mínimo en que el inquilino puede continuar en la vivienda se amplía.

Y es este, uno de los aspectos más polémicos de la nueva ley. 5 años, con un inquilino, es una barbaridad, máxime cuando muchas veces, y por incompatibilidad o no idoneidad, ni siquiera se prorroga uno más. El temor, ya no solo por el impago, sino por el trato y posibles daños a la propiedad, es enorme, y este tipo de medidas del gobierno, solo hacen crecer esa desconfianza.

Prórroga tácita

El artículo 10, relativo a la prórroga del contrato tras su vencimiento, también es objeto de modificación. Hasta ahora, si llegaba la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas -hasta los 3 años máximo- y ni el casero ni el inquilino hubiesen notificado al otro su voluntad de no renovar el contrato, este se prorrogaba por un año más. A partir de ahora, el plazo de prórroga tácita será de 3 años.

Fianza

Para acabar con los abusos en materia de exigencia de fianza por parte de los arrendadores, el Real Decreto Ley aprobado por el Gobierno modifica uno de los artículos más importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el artículo 36.

En la actualidad, además de la fianza (entrega en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta), la norma establecía que arrendador y arrendatario pudieran pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones, adicional a la entrega de fianza. Esto en la práctica da lugar a abusos por parte del arrendador, exigiendo todo tipo de avales, lo que suponía una carga añadida para el futuro inquilino, pero es que era el seguro al que el inquilino se asía para tener la confianza en alquilar.

El Real Decreto Ley aprobado limita estas garantías adicionales hasta un máximo de 2 mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración, limitando así la carga económica que debe soportar el arrendatario.

Obras de mejora

También se prevé que inquilino y casero puedan llegar a acuerdos para mejorar o renovar la vivienda durante el tiempo que dure el arrendamiento.

Gastos

La norma aprobada por el Gobierno establece expresamente también que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato (cuando se encarga a empresas especializadas o a asesores o abogados la elaboración del contrato) sea a cargo del arrendador cuando se trate de persona jurídica (empresa o sociedad), salvo los gastos que sean iniciativa directa del arrendatario. En este caso, también especifica, siempre y cuando, el arrendador no haya solicitado a la inmobiliaria la búsqueda de vivienda.

Pisos turísticos

La norma también tiene previstas una serie de medidas encaminadas a la regulación del alquiler turístico, remitiendo a la normativa que resulte aplicable.

Una cuestión de gran importancia que también trata la norma aprobada, es la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para que las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos por mayoría de 3 quintas partes de los propietarios, para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de vivienda. Vamos, que si las comunidades eran pequeños reinos de Taifas, ahora ya directamente pequeñas repúblicas, que tendrán derecho a decidir no por las zonas comunes, sino también por las privadas.

Desahucios

El Real Decreto Ley que se publica hoy establece la posibilidad de suspender los desahucios de vivienda cuando la Administración aprecie que existen indicios de una situación de vulnerabilidad. Así, cuando se requiera de pago al inquilino la norma obliga a que se le informe de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales, y si la Administración considera que esta situación se da, deberá notificarlo inmediatamente al Juzgado, que suspenderá el desahucio hasta que se tomen las medidas que dichos Servicios Sociales consideren oportunas.

Esta suspensión durará un mes si el arrendador es persona física, o dos meses si se trata de persona jurídica. Adoptadas las medidas, se alzará la suspensión, continuando el procedimiento.

Rebajas de impuestos

En el área fiscal, la norma establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler.

También retoca la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el IBI, en dos supuestos, en primer lugar cuando se trate de alquiler social de vivienda y el arrendador sea un ente público, se podrá eximir al arrendatario del impuesto. Además, se permite a los Ayuntamientos que tengan superávit en sus cuentas el promover su parque de vivienda pública, estableciendo una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

La norma introduce además en la Ley de Haciendas Locales la definición de “inmueble desocupado con carácter permanente” a efectos de aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Los Ayuntamientos podrán así exigir un recargo a los propietarios de hasta el 50 por ciento de la cuota del impuesto.

En definitiva, una ley intervencionista, que en vez de ayudar a los arrendatarios, va a servir a que muchos arrendadores no opten por alquilar, y si por o vender o realizar contratos de corta duración, y camuflar los contratos de larga duración en contratos de vivienda no habitual temporal o vacacional. Un paso atrás, ahora que algunos estaban saliendo de la vacacional y abrazando la larga temporada.

FUENTE CONSULTADA “EL PAÍS”