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La nueva ley de alquileres, es rechazada en el Congreso ¿Y ahora qué?

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¿Y ahora? Si, después de que fuese aprobada por decreto ley (lo que está solo permitido en caso de especial urgencia, y en lo que se ha convertido este gobierno, aprobando muchas leyes así) el pasado 14 de Diciembre, y con entrada en vigor el 19 de diciembre, la nueva ley de Alquileres, venía a tratar de «solucionar» el auge del precio y sobre precio del alquiler, con medidas en las que, de alguna manera, se beneficiaba siempre a quien alquilaba.

Recordemos que conforme al artículo 86 de la CE, en el plazo de treinta días desde su promulgación, el Congreso debe pronunciarse expresamente sobre la convalidación o derogación del Decreto-ley.  En consecuencia, tras la votación de ayer día 22 de enero de 2019, el Real Decreto-ley 21/2018 publicado el 19 de diciembre, debe entenderse derogado, puesto que no obtuvo la mayoría necesaria para ser convalidado.

Y ahora la pregunta, ¿en qué situación quedan los numerosos contratos firmados durante su vigencia?, por ejemplo, el plazo del arrendamiento, que el Real Decreto Ley había elevado de tres a cinco o a siete años (dependiendo de si el arrendador era persona física o jurídica). ¿En qué situación queda ahora un contrato, firmado a principios de enero por una persona jurídica que no ha tenido más remedio que pactarlo por siete años cuando hubiera preferido hacerlo por tres? Recordemos que tres años es el plazo legal mínimo vigente a fecha de hoy, tras la derogación del Real Decreto-Ley.

Lo primero sería pensar en los efectos jurídicos de esa “derogación” que resulta de la no convalidación. Es decir, podemos entender que la ley no ha existido nunca, ya que los Gobiernos no están legitimados para promulgar leyes, (aunque solo tengan un mes de vigencia), se plantearía una cuestión civil de indudable interés. El arrendador podría alegar que, en realidad, al pactarse por el plazo mínimo, debe jugar el de tres años, pues era el único real al tiempo del contrato. Pero es verdad que el arrendatario, a su vez, podría alegar que si lo hubiera sabido no lo habría suscrito. La solución lógica, entonces, sería defender la anulabilidad por vicio del consentimiento a instancia del arrendador, pues al fin y al cabo ha sido movido a error (es decir, a fijar un plazo superior al legal) por un tercero (el Gobierno jugando con decretos-leyes cuando no debiera) sobre un elemento esencial del contrato (su duración).

El contrato de arrendamiento firmado durante la vigencia del real decreto ley, es decir, desde el pasado 19 de diciembre, tendrá plena validez puesto que hay que respetar la voluntad de las partes.

En realidad, la voluntad de alquilar una propiedad no afecta la convalidación o no del real decreto,  porque existe libertad de pactos entre las partes para establecer el plazo de duración del contrato que acuerden, y el propietario que quiera alquilar por 5 o 7 años, tal y como preveía el real decreto, así lo hará constar en el contrato, previo acuerdo con el inquilino, con independencia de que legislación se aplique, si la reforma de 2013 o la de 2018.

Si el contrato contempla 5 o 7 años de duración, esto queda inalterado porque es la voluntad de las partes. Pero la tácita reconducción que está en tres años por la reforma actual, quedaría sólo en un año.

¿Y que pasará si durante ese tiempo, alguna Junta General de Propietarios, hubiera negado el uso de algún apartamento como Alquiler Turístico, como rezaba la ley y les daba ese poder? ¿El propietario tendría razones para poder obviar el acuerdo? Obviamente, si. Pero el lío ya está montado.

Es el problema de legislar a golpe de Decreto Ley, que corres el riesgo de convertir algo normal y que tiene una seguridad jurídica, en un caos.

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