LA NUEVA LEY, UN PROBLEMA PARA EL ALQUILER

Uno de cada cuatro hogares españoles vive de alquiler.

Actualmente cerca del 23 por ciento de la población española vive en régimen de alquiler frente al 19,45 por ciento de 2005, según fuentes del mercado. Un aumento significativo en un país donde, hasta ahora, siempre ha primado la compra. Pese a todo, España sigue siendo uno de los países europeos que menos alquila si se comparan las cifras de aquí con las de países como Alemania, con un 48,6 %, o con las de Austria, con un 45 %. A pesar de que el sentimiento de propiedad sigue muy arraigado entre los españoles, durante los últimos años de la crisis se ha comenzado a observar un cambio de tendencia donde el alquiler residencial es una de las grandes oportunidades
de inversión inmobiliaria. Sin embargo, la normativa del alquiler que el Ejecutivo actual aprobó el pasado mes de marzo con un Real Decreto para regular los precios del alquiler ha provocado un efecto contrario.

El impacto no ha sido nada positivo. el Real Decreto lo que ha provocado es que muchos inversores privados, particulares que compran viviendas para alquilar, se hayan retirado.
De hecho, en las promociones nuevas había entre un 20 y 30 por ciento de inversores privados y se han retirado ante las dudas de no saber si luego su vivienda la van a poder alquilar al precio que ellos quieran o al que diga el Gobierno.
Los expertos del sector tienen claro que el Real Decreto ha producido un efecto contrario: han subido los precios y se ha reducido la oferta. El Gobierno lo que tiene que hacer es crear mayor seguridad jurídica al propietario porque poniendo trabas a los desahucios y alargamiento en los plazos, al final el inversor se atemoriza y no invierte en el alquiler.

Una de las principales características de nuestro mercado de alquiler en España es que está constituido por propietarios particulares y se les ha considerado como grandes tenedores y lo que ha provocado el Real Decreto es una contracción de la oferta ante esa inseguridad y desigualdad entre los derechos entre propietarios e inquilinos.

En la actualidad, el 95 por ciento de los propietarios de vivienda en alquiler son particulares, solo el 5 por ciento son fondos. El mercado tiene unas diferencias que se solucionan aumentando la oferta y no sacando leyes, regulando, o poniendo índices porque es poner más trabas para que crezca la oferta.

Todos los expertos están de acuerdo en la falta de oferta de alquiler en el mercado frente a una demanda cada vez más creciente. Ante esta situación lo, que el Gobierno tiene que hacer es apoyar e incentivar a la oferta para que el
parqué de alquiler no solo se incremente, sino que también se mejore y esto se consigue con la generación de suelo, ayudas fiscales y no más regulaciones porque en este sector hay un exceso de regulaciones y al final, cada vez que la  ley cambia. entorpece más que beneficia.

Todo el sector coincide en que los precios de la vivienda en alquiler suben, porque la oferta no es suficiente y cuesta construir. El mercado del alquiler ha sufrido en silencio una revolución. Los fondos institucionales que gestionan los ahorros y fondos de pensiones a nivel mundial han puesto el foco desde hace unos años, por primera vez, en el sector inmobiliario en alquiler, como un sector en el que tienen que invertir además de en oficinas, comercial, hoteles y logística. Esto es una revolución y ha venido para quedarse a largo plazo. Luego hay mucho interés por invertir, pero por otro lado hay poco producto de calidad y hay una enorme demanda por parte de una sociedad que ha sido expulsada en un porcentaje elevado del acceso al crédito y también hay otro porcentaje de la población que no quiere comprar vivienda, al menos hasta una determinada edad y busca alquiler. Toda esta conjugación hace que haya
interés inversor por el alquiler y poca oferta, y por eso los precios suben.

Los precios medios del alquiler en España han subido un 50 por ciento de media en los últimos cinco años. Mientras el precio de compra de la vivienda está un 20 por ciento por debajo del precio que había en 2007, el precio del alquiler está un 10 por ciento por encima. Este desajuste significa que hay una demanda potente para este tipo de producto porque hay mucha liquidez de dinero en el mercado como consecuencia de la bajada de tipos de interés y a día de hoy es un producto interesante para invertir.

Sin embargo, sí que es verdad que hay fondos que están interesados en entrar en el alquiler residencial pero que la
revolución para este mercado viene claramente por la demanda. La sociedad ha dado un cambio sustancial sobre todo en los hábitos de consumo de la gente joven, que se ha lanzado al mercado del alquiler con una novedad
respecto a años anteriores y es que lo hacen por voluntad propia y como una opción. Toda esa presión de demanda está haciendo que suban los precios.

No solo hay falta de producto, sino que no hay alquileres asequibles. La situación actual es que no existe oferta y aún menos en una franja de alquiler a precio asequible y por eso los precios suben. Por tanto, lo primero que hay que solucionar en este mercado es que haya más oferta de vivienda para el alquiler.

¿Cómo va a evolucionar el mercado de la construcción para el alquiler?

La fórmula “build to rent”, es decir, la promoción destinada al alquiler para terceros, es la fórmula que van a utilizar promotores y fondos para juntos poner más oferta en el mercado del alquiler.  En este mercado una gran parte de la revolución ya ha pasado porque en los últimos cinco años ha habido un incremento del alquiler en más de cinco
puntos. La diferencia de lo que va a pasar a partir de ahora y de lo que está pasando, es que esa oferta que ahora está en manos de particulares y que ha soportado ese incremento del alquiler va a estar en manos más profesionalizadas con un producto novedoso y de mayor calidad y esto va a incentivar un poco más la demanda. El gran reto, ahora, es conseguir una oferta más profesionalizada.

FUENTE: Revista Inmobiliaria de “El Economista”